علت گران شدن قیمت طلا در 86 سال گذشته از منظر استاد گرانقدر دکتر محمدحسین ادیب

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

?در سال ١٩٣١ میلادی دلار به عنوان پول واسطه برای تسویه حساب تجارب جهانی انتخاب شد اما مردم دنیا ، چرا باید به دلار اعتماد میکردند ؟ دلار مگر چیزی بیش از یک مشت کاغذ بود؟

?در سال ١٩٣١ پشتوانه و ضمانت دلار ، طلا اعلام شد ، هر کس که می گفت دلار ، کاغذ است میتوانست ٣١ دلار بدهد و یک اونس طلا دریافت کند ، در این تاریخ یک اونس طلا ٣١ دلار اعلام شد

?علت افزایش قیمت طلا در گذشته چه بوده است ؟ طلا در آینده بر چه اساسی گران میشود ؟

?طلا رابطه وثیق با ارزش دلار دارد به میزانی که دلار بی ارزش شود ، طلا گران میشود

?برای پی بردن به علت افزایش طلا در گذشته و یا پیش بینی قیمت طلا در آینده ، باید به شاخص ” میزان بی ارزش شدن دلار ” توجه داشت ، به زبان صریح تر ، به میزانی که دلار بی ارزش میشود طلا گران میشود

?قیمت یک اونس طلا در سال ١٩٣١ ، ٣١ دلار بود و در لحظه تهیه این تحلیل ، ١٣۴٨ دلار است

?اما ١٧ دلار امروز ، معادل یک دلار در سال ١٩٣١ در بازار جهانی قدرت خرید دارد ، به عبارت دیگر ١٣۴٨ دلار امروز معادل ٧٩ دلار در سال ١٩٣١ در بازار جهانی قدرت خرید دارد

?به زبان ساده به قیمت ثابت، قیمت یک اونس طلا از ٣١ دلار در ٨۶ سال قبل ( سال ١٩٣١ ) به ٧٩ دلار در این لحظه ، افزایش یافته است

?قیمت ثابت به چه معناست ؟ اگر یک کارمند دولت حقوق اش نسبت به پنج سال قبل دوبرابر شده باشد نمیشود گفت قدرت خریدش دو برابر شده بلکه در این فاصله باید تورم را از آن کسر کرد اگر در این فاصله تورم هم دو برابر شده باشد درست مثل این است که حقوق اش هیچ تغییری نکرده است ، اگر تورم از افزایش حقوق کسر شود میشود حقوق به قیمت ثابت

?قیمت یک اونس طلا به قیمت ثابت ٨۶ سال قبل یعنی با کسر تورم ، فقط از ٣١ دلار به ٧٩ دلار افزایش یافته است یعنی بدون تورم اکنون یک اونس طلا در مقایسه با سال ١٩٣١فقط ۴٨ دلار گران شده است

?طی ٨۶ سال یک اونس طلا ۴٨ دلار گران شده یعنی سالی یک دلار هم گران نشده است !؟، طلا بطور متوسط به قیمت های ٨۶ سال قبل ، سالی ٧٩ سنت گران شده است ، اشتباه نکنید ٧٩ سنت : منظور ٧٩ سنت ٨۶ سال قبل است

?اگر در دوره ای طلا بیش از این میزان گران شد این افزایش پایدار نیست و قیمت سقوط میکند و اگر قیمت طلا در زمانی به کمتر از این سقوط کرد این کاهش قیمت طلا را جدی نگیرید و قیمت دوباره بالا میرود

?اگر طلا به بالاتر از این تراز قیمتی رسید باید طلای خود را بفروشیم و اگر به کمتر از این سطح سقوط کرد باید طلا خرید ، به این طریق میشود از طلا ، سود گیری کرد

?شاخص دلار در سال ٢٠١٧حدود ١٠ درصد کاهش یافت

?گفتیم طلا نسبت به کاهش ارزش دلار واکنش نشان میدهد

?طلا در سال ٢٠١٧حدود ١٢ درصد افزایش یافت ، تقریبا قیمت طلا در سال٢٠١٧ به نسبت بی ارزش شدن دلار، گران شده است

?متوسط قیمت طلا در سال ٢٠١٨چفدر خواهد بود ؟

پیش بینی تورم در بخش مسکن ، اجاره ، ارز و سهام طی چهار سال آینده شهریور ۱۴, ۱۳۹۶/در پیش بینی /توسط محمد حسین ادیب

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

 

پیش بینی تورم : اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد

مصاحبه محمد حسین ادیب پژوهشگر حوزه ریسک با خبرگزاری ایرنا

تورم در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می کنید ؟

ادیب : قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف در سال ۹۰ و ۹۱ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت ، وقتی کالائی بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد معاملات آن به شدت کاهش می یابد ، معاملات مسکن در چهار ماهه اول سال ۹۶ بطور متوسط ماهانه ۳۶ هزار واحد و در سال ۸۹ ، ۹۰ ، ۹۱ و ۹۲ بطور متوسط ماهانه  ۱۱۴ هزار واحد بود ،  در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پیدا می کند و در فاز بعد قیمت می ریزد ، لذا فقط با کاهش قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف ، معاملات واحد های مسکونی ویژه  این دو قشر ، به روال عادی باز می گردد

آینده قیمت املاک تجاری را چگونه پیش بینی می کنید ؟

ادیب : در دهه ۸۰ قیمت املاک تجاری به شدت افزایش یافت اما عایدی املاک تجاری به این نسبت افزایش نیافت لذا معاملات املاک تجاری به شدت کاهش یافته است در فاز بعدی قیمت املاک تجاری کاهشی خواهد بود

ارزش سهام در بورس طی ۴ سال آینده را چگونه پیش بینی می کنید ؟

ادیب : در سال ۹۲ ارزش سهام در بورس به شدت افزایش یافت اما متناسب با افزایش ارزش سهام ،عایدی از سهام افزایش نیافت لذا از سال ۹۲ به بعد سهام سقوط کرد در بازار سرمایه بین قیمت سهام و عایدی از سهام نهایتا سازگاری ایجاد میشود قیمت سهام آنقدر کاهش می یابد تا بین قیمت سهام و عایدی از سهام سازگاری ایجاد شود

تورم در بخش کشاورزی و دامی را چگونه می بینید ؟

ادیب : از سال ۱۳۵۳ با ۵ برابر شدن قیمت نفت، دولت به کمک درآمد ارزی ناشی از صادرات نفت ، قیمت محصولات کشاورزی و دامی را در داخل با وادرات کنترل می کرد در عمل دولت با واردات اجازه نمی داد تا قیمت محصولات کشاورزی  در داخل متناسب افزایش یابد اما با سقوط قیمت نفت از آذر ۹۳ درآمد ارزی دولت به شدت کاهش یافت و دولت نمی تواند به سبب قلت ارز ، قیمت محصولات غذائی را در داخل مثل گذشته کنترل کند لذا محصولات غذائی و دامی به شدت در حال افزایش است ۳۷ درصد از عامل ایجاد تورم طی ۱۲ ماه گذشته بخش کشاورزی و دامداری بوده است در آینده نیز تورم درهیچ بخشی به اندازه بخش کشاورزی و دام نخواهد بود بخش کشاورزی  ودام کسری تورم در ۴۰ سال گذشته  جبران خواهد شد با واردات تا ابد نمی توان قیمت محصولات غذائی را پائین نگهداشت در عین حال از این تورم باید ارزیابی مثبت داشت این تورم ، مهاجرت روستائیان به کلان شهر ها را مانع میشود؛ این تورم بهداشتی است.

نرخ ارز را طی چهار سال آینده چگونه می بینید ؟

نرخ ارز در هر کشوری باید متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزایش یابد بر این اساس در تیر ۹۶ نسبت به تیر ۸۶ ارز باید ۱۱۲ درصد گران تر از نرخ موجود بود به صورت صریح در مقایسه با ده سال قبل ، دلار باید ۸۲۴۷ تومان باشد و نه ۳۸۹۰ تومان ،  بخش تولیدی ایران نمی تواند این سطح از سرکوب ارزی را تحمل کند لذا در ۴ سال آینده هیچ کالائی به اندازه نرخ ارز افزایش نخواهد یافت

افزایش دستمزد  ها چگونه خواهد بود؟

ادیب : طی چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافت در حالیکه باید متناسب با رشد بهره وری افزایش می یافت افزایش دستمزد متناسب با تورم که در واحدهای تابع دولت و قانون کار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزینه تمام شده طی چهار سال گذشته به شدت بالا رود و نهایتا  افزایش دستمزدها با افزایش نرخ ارز پس گرفته خواهد شد هر آنچه که بیش از بهره وری حقوق ها طی چهار سال گذشته افزایش یافته است با افزایش نرخ ارز در آینده  پس گرفته میشود و یا خنثی میشود یعنی نرخ ارز آنقدر افزایش می یابد تا افزایش حقوق طی چهار سال گذشته خنثی شود

به اجاره واحد های تجاری نپرداختید ؟

اجاره واحد های تجاری چسبندگی دارد به عبارت دیگر واقعیت ها می طلبد تا اجاره املاک تجاری کاهش یابد اما کاهش نمی یابد لذا در بیش از ۸۰ درصد املاک تجاری، اجاره پرداختی فاقد توجیه اقتصادی است این روند در آینده شکسته میشود و اجاره املاک تجاری به شدت کاهش می یابد

اجاره املاک مسکونی افزایشی خواهد بود ؟

ادیب : ۲۶ درصد از عامل ایجاد تورم طی دوازه ماه گذشته اجاره املاک مسکونی بوده است ، وقتی در یک بخش تورم میشود نشان می دهد که در آن بخش تقاضا بیش از عرضه است ، با وجود سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن و وجود چند میلیون واحد مسکونی خالی ، تقاضا در بخش املاک مسکونی تجاری بیش از عرضه است و این یک واقعیت است  اما به هفت علت  مربوط میشود :

یک- سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج انجام میشود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسکونی اسیجاری مناسب این دسته از متقاضیان تولید نمیشود

دو- جوانانی که ازدواج نکرده اند اما تمایل دارند در واحد مسکونی مستقل از والدین زندگی کنند در حال افزایش است

سه- ۹۵ درصد سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممکن نیست زیرا تولید کننده مسکن، بدهی سنگین بانکی دارد و باید مسکن را بفروشد تا بدهی بانکی را پرداخت کند اجاره دادن واحد مسکونی به ورشکست شدن این دسته از تولید کنندگان مسکن منجر میشود تاکید مدام بر اینکه چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و باید اجاره داده شود  بدون توجه به این محدودیت طرح میشود

چهار- به سبب نبودن کار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستانها به کلان شهر ها ادامه دارد و مهاجرین  در دهه اول مهاجرت نوعا ،اجاره نشین باقی می مانند

پنج – مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاک به کلان شهر ها شتاب گرفته است و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است

شش- مردم در خرید به یک فرمول معتقد اند که کالائی که گران شده را باید خرید چون گران تر میشود و کالائی را که ارزان شده را نباید خرید چون ارزان تر میشود نظر به اینکه قیمت مسکن در معدل کشور ۳۰ درصد نسبت به اسفند ۹۱ کاهش یافته است بدنه افکار عمومی دارای این دریافت است که قیمت مسکن هنوز به کف قیمتی نرسیده است لذا هننوز زمان خرید نیست ، دسته ای قابل ملاحظه از متقاضیان خرید مسکن به انتظار کاهش بیشتر مسکن از خرید ابا می کنند و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است

هفت- در همه دنیا خرید مسکن با وام بانکی انجام میشود و در ایران تنها خرید واحد های مسکونی بسیار ارزان قیمت با وام بانکی ممکن است  نظر به توقف پرداخت وام بانکی برای خرید مسکن ، خرید واحد مسکونی برای ۹۰ در صد از متقاضیان خرید مسکن فقط وقتی ممکن است که  واحد مسکونی قبلی آنها بفروش رفته باشد به عبارت صریح تر به استثنای واحدهای مسکونی ارزان قیمت که خرید آن با وام بانکی ممکن است خرید بقیه واحدهای مسکونی در ۹۰ درصد موارد منوط به فروش واحد مسکونی قبلی است و نظر به اینکه این واحد بفروش نمی رود خرید تازه هم انجام نمیشود

ارزیابی نهائی شما از تورم در بخش املاک مسکونی چگونه است؟

ادیب : اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره ده ساله آن فراتر رود معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد و ۹۰ درصد از متقضایان خرید واحد مسکونی اجاره را بر خرید واحد مسکونی ترجیح می دهند قلب مسئله به این نکته بازمی گردد ،در بسیاری از مناطق تهران قیمت واحد مسکونی معادل ۱۵ سال اجاره واحد مسکونی است لذا  اجاره تا شکسته شدن قیمت املاک مسکونی شیب رو به بالا خواهد داشت

تورم از ابتدای سال ۹۰ تا کنون بسیار بیش از افزایش حقوق و درآمد خامواده خانواده ها بوده لذا تقاضای کل کاهش پیدا کرده است

 

بهره بانکی ، اجاره و حقوق پرسنل را چگونه باید پرداخت ؟( مربوط به سال 97 ) استاد ارجمند دکتر محمدحسین ادیب نظراتی در این مورد دارند:

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

?نگرانی از معیشت گروه‌های کم‌درآمد باید اولین دغدغه سیاست گذار باشد

?قدرت خرید قشر متوسط و ضعیف در خصوص کالاهای وارداتی با ارز آزاد در حد ١٠ تا ١۵ درصد سال ٩۶ است

?فعالین اقتصادی که کالاهای وارداتی را با ارز آزاد به قشر ضعیف و متوسط می فروختند باید حجم فعالیت خود را ٨۵ تا ٩٠ درصد کاهش دهند

?فعالین اقتصادی که کالاهای وارداتی را با ارز آزاد می فروشند نه دیگر قادر به پرداخت اجاره هستند و نه قادر به پرداخت نرخ بهره ، در عمل نه می توانند اجاره بدهند نه بهره ، حقوق ٨٠ درصد پرسنل خود را نیز نمی توانند پرداخت کنند

?این دسته از فعالین اقتصادی قادر به پرداخت مالیات و حق بیمه به سازمان تامین اجتماعی هم نیستند

?معاف کردن این دسته از فعالین اقتصادی از پرداخت مالیات و حق بیمه برای ۶ ماه واکنش طبیعی دولت نسبت به نرخ موجود ارز است

?بزرگترین بازنده نرخ ارز موجود در بازار ، مصرف کنندگان ، فعالین اقتصادی ، اجاره بگیران ، وام دهندگان ، مالیات بگیران و بیمه بگیرانند

?نرخ ارز بالاتر به معنای مصرف کمتر قشر ضعیف و متوسط است

?نرخ ارز بالاتر به معنای کاهش اجاره است

?نرخ ارز بالاتر به معنای بهره کمتر است

?نرخ ارز بالاتر به معنای مالیات کمتر است

?نرخ ارز بالاتر به معنای حق بیمه کمتر است

?بانکها برای این دسته از فعالین اقتصادی باید وام های آنها را بدون بهره تمدید کنند

?اگر هم وام این گروه بدون بهره تمدید نشود اصلا مهم نیست این گروه قادر به پرداخت وام نیستند

?تمدید وام بدون بهره برای فعالین اقتصادی بدون کاهش سود سپرده ممکن نیست

?وقتی وام گیرنده نمی تواند این نرخ های بهره را بپردازد پرداخت این سود های سپرده ، عجیب است

?بانکها می دانند دارند چه می کنند !؟

اگر با این گزاره ها مخالفید اینها فقط تبعات نرخ موجود ارز است

این نرخ ارز شیرازه اقتصاد ایران را دگرگون می کند و اقتصاد جدیدی می سازد

در سازگاری با این نرخ ارز باید بخش بازرگانی ایران بسیار کوچک شود ٧٠ درصد مغازه ها اضافی است ، اجاره و نرخ بهره باید بسیار کاهش یابد ، مالیات و حق بیمه به خصوص از تولید کنندگان باید حذف شود ، دستمزد باید بر اساس نتیجه کار پرداخت شود

ایران جدیدی در حال متولد شدن است

این نرخ ارز بیش از ظرفیت اقتصاد ایران است

با این نرخ ارز هم تفکر دولت باید عوض شود و هم جثه اش ، نمیشود دولت با این جثه را با مالیات اداره کرد ، این نرخ ارز ، ظرفیت این حجم از مالیات را ندارد ، دولت آمادگی این نرخ ارز را نداشت با این نرخ ارز دولت باید کوچک تر شود

ارز بهتر است یا مسکن یا سپرده گذاری در بانک دکتر محمد حسین ادیب استاد بزرگوار نظراتی دارند:

 

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

پروتکل : نهاد های ریسکی موظف اند پیش بینی خود از روند قیمتها را منتشر کنند علاوه بر آن موظف اند به خواننده اعلام کنند پیش بینی خود را چه زمان تعدیل و اصلاح می کنند ، فدرال رزرو ( بانک مرکزی آمریکا ) سه ماه یکبار و آژانس بین‌المللی انرژی دو ماه یکبار ، اقدام به اصلاح و تعدیل پیش بینی های قبلی می کنند ، سایت سه ماه یکبار پیش بینی در سه حوزه فوق را اصلاح و تعدیل می کند

۱ – در دوران احمدی نژاد اقتصاد ایران «مسکن محور » بود

۲ – از سال ٩٢ تا پایان ٩۵ در دوران روحانی اول، اقتصاد ایران «سپرده محور » بود

۳ -از ابتدای سال ٩۶ به بعد اقتصاد ایران « ارز محور » است

معنای عملی :

معنای عملی سه گزاره فوق آن است که در دوران احمدی نژاد اقتصاد توصیه می کرد که فرد پس انداز خود را وارد بخش مسکن کند، از سال ٩٢ تا ٩۵ اقتصاد توصیه می‌کرد که فرد پس انداز خود راسپرده گذاری کند و از ابتدای سال ٩۶ اقتصاد توصیه می کند که فرد پس انداز خود را « ارز محور » کند

تذکر اول :
از ابتدای سال ٩۶ که اقتصاد ارز محور شد معنای آن نیست که قیمت مسکن دیگر افزایش نمی یابد بلکه معنای آن ، این است که افزایش قیمت ارز بیشتر از افزایش قیمت مسکن خواهد بود

تذکر دوم :

از بین ارزرها فرانک سوئیس بهتر از دلار است به عبارت دیگر گزاره فوق به شرح ذیل اصلاح میشود :
قیمت مسکن در ایران اگر به فرانک سوئیس تبدیل شود رو به کاهش ارزیابی میشود ، به زبان صریح تر و واضح تر ، اگر شما در ابتدای سال ٩۶ قیمت واحد مسکونی که در آن ساکن هستید را به فرانک سوئیس تبدیل می کردید و اکنون نیز به فرانک سوئیس محاسبه کنید قیمت آن ، نزولی بوده است

به زبان قابل فهم تر ، افزایش فرانک سوئیس بیشتر از افزایش قیمت مسکن است

تذکر سوم :
قیمت ارز همواره رو به بالا نیست و حرکت های سینوسی دارد ، حرکت سینوسی به این معناست که بالا می رود و سپس پائین می آید ، افزایش می یابد و سپس کاهش می یابد ، اما سایت پیش بینی می کند روند قیمت ارز ، صعودی است ، سایت در مهر ماه پیش بینی کرد که روند شاخص دلار ( با نرخ دلار در ایران اشتباه نشود ) نزولی است که نمودار بالا ( بنر قبل ) نزولی بودن آن را نشان می دهد ، روند نزولی بوده اما ١٨ بار حرکات نزولی و صعودی داشته است ، سایت می تواند روند را پیش بینی کند اما نوسانات سینوسی را نمی تواند پیش بینی کند

تذکر چهارم :
خوانندگان مدام در مورد نرخ ارز پرسش هائی دارند که مفهوم آن پیش بینی حرکات سینوسی ارز است ، دلار در بازار جهانی طی یک سال گذشته ده درصد سقوط کرده اما ١٨ بار نیز بالا و پایین رفته است عده ای از سایت می خواهند که این نوسان ١٨ گانه طی یک سال گذشته را پیش بینی کند که سایت وارد این بازی نخواهد شد و هیچ متخصص ریسکی نیز در جهان تا کنون چنین عمل نکرده است لذا متخصصین ریسک در جهان به پیش بینی« میانگین نرخ ارز » می پردازند

کانال میانگین نرخ ارز در ایران را در سه سال آینده صعودی ارزیابی می کند

میانگین نرخ ارز طی سه سال آینده از قیمت مسکن بیشتر رشد خواهد کرد

میانگین قیمت فرانک سوئیس در ایران طی سه سال آینده بیشتر از قیمت مسکن رشد خواهد کرد

تذکر پنجم :
افزایش نرخ ارز در مقطع ٣ ساله بیشتر از افزایش قیمت مسکن است ، اما در مقطع های ۶ ماهه ممکن است خلاف آن باشد ، افزایش نرخ ارز ماهانه نیست معمولا در یک مقطع اتفاق می افتد و مدت ها ثابت می ماند، در مدتی که ارز ثابت است ممکن است افزایش قیمت مسکن نسبت به قبل بیشتر از ارز باشد ، به عنوان مثال اگر ارز در یک مقطع ۴٠ درصد گران شود و بعد مدتی ثابت بماند و در دوران ثابت بودن ارز ، مسکن ٢٠ درصد گران شود ، مجموعا هننوز مسکن ٢٠ درصد کمتر از ارز ، گران شده ولی اگر یک فعال اقتصادی در مقطع اول ارز می خرید و در مقطع دوم ارز را می فروخت و مسکن می خرید ۶٠ درصد سود کرده بود

در تحقیقی که در آمریکا شده کسانی که خود را با داغ ترین بیزینس مقایسه و احساس می کنند از اقتصاد جا مانده اند و بلافاصله با یک مطالعه ٢۴ ساعته وارد بیزینس داغ میشوند در ٩۵ درصد مواقع زیان کرده اند

نظرات استاد گرامی محمدحسین ادیب در ارتباط با دلایل از دست دادن ثروت در ثروتمندان

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

دسته اول :
در دهه ۸۰ ، پنج هزار شرکت با استفاده از « ال سی » به شدت ثروتمند شدند و در سال ۹۱ با سه برابر شدن دلار ، تقریبا هر چه را که طی ده سال بدست آورده بودند از دست دادند

اینکه رئیس کل بانک مرکزی اعلام کردند ۴۰ در صد وام های بانکی را ۲۰۰ شرکت دریافت داشته و نه اصل آن را پرداخت می کنند و نه سود آن را ، نوعا همان شرکت هایی هستند که در دهه ۸۰ ، با «ال سی » ثروتمند شدند و بعد در سال ۹۱ با رسیدن دلار به ۳۶۰۰ تومان ، ورشکست شدند اما با وام بانکی به فعالیت ادامه می دهند

زخم خورده های سال ۹۱ هنوز در بازار هستند ، اینها ۴۰ در صد از بدهکاران بانکی امروز اند

برنده های دهه ۸۰ همان بازنده های سال ۹۱ بودند

دسته دوم :

در سال ۹۱ قیمت مسکن ۳ برابر شد و عده ای تصور کردند روند سال ۹۱ در سال های آینده نیز ادامه دارد لذا بهترین راه ثروتمند شدن ، دریافت وام از بانک و ورود به بخش مسکن است ، اینها پنج سال متوالی سالانه ۲۷ در صد بهره دادند و تا پایان سال ۹۵، پانزده درصد نیز مسکن کاهش یافته بود

کسانی که در دولت روحانی اول در بخش مسکن با وام بانکی باقی ماندند بزرگترین بازنده های اقتصاد ایران بودند

برنده های سال ۹۱ ، بازنده های اقتصاد در دوره اول ریاست جمهوری روحانی بودند

دسته سوم :
کسانی که در ابتدای سال ۹۲ در بانک سپرده گذاری کرده باشند اکنون سپرده شان ۳ برابر شده است

اگر فردی به سرعت ثروتمند شود ریسک پذیری اش به شدت افزایش می یابد و با ورود به امور پر ریسک عمده دارایی اش را از دست می دهد

یکی از علل افزایش قیمت مسکن و ارز طی چند ماه اخیر کاهش سود سپرده بود ، سود سپرده در ۱۱ شهریور کاهش یافت و ۶ ماه بعد تقریبا نصف سپرده ها با کاهش سود مواجه شده بودند و برای کسب سود در سطح سابق راهی بازار ارز و مسکن شدند و افزایش های اخیر در ارز و مسکن را باعث شدند

ریسک پذیری سپرده گذار اکنون به شدت بالا رفته و با اعتماد به نفس بالا ، احساس می کند دیگران عقل معاش ندارند و تنها اوست که رگه هائی از بلوغ دارد

بانک مرکزی با افزایش سود سپرده به ۲۰ درصد ، اعتماد به نفس سپرده گذار را بالا برد ، برنده تحولات یک ماه گذشته سپرده گذار بود ، سپرده گذار نمایش قدرت داد و در نمایش قدرت موفق ظاهر شد

من به عنوان متخصص ریسک بازار در جمع هیئت مدیره هر بانکی آمادگی دارم با استناد به آمار های بانک مرکزی ، نشان دهم بانکها بیش از یک درصد نمی توانند به سپرده گذار سود پرداخت کنند

کسانی که فکر می کنند بانکها می توانند بیش از یک درصد سود پرداخت کنند به بانکداری تسلط ندارند

حرف آخر
سپرده گذار اکنون همان موقعیت روحی مدیر عامل شرکتها در دهه ۸۰ دارد که با دریافت وام ارزی ، به شدت ثروتمند می شدند

سپرده گذار همان موقعیت افرادی را دارد که در سال ۹۲ حدود ۵۰ درصد وام های بانکی را دریافت و وارد ساختمان سازی شدند و فکر می کردند مسکن همواره مثل سال ۹۱ سه برابر میشود

این بار سوم است که یک پدیده تکرار میشود یک مشکل به یک طریق باز تولید میشود ، عده ای ناگهان ثروتمند میشوند ، در گام بعد ریسک پذیریشان بالا می رود ، می خواهند همان سود سابق را حفظ کنند و از نقطه ای به بعد نمیشود اما این نقطه را نمی توانند درست تشخیص دهند و عمده ثروت شان را از دست می دهند

بر اساس مطالب این کانال نه بخرید و نه بفروشید زیرا این کانال ریسک ها را نشان می دهد و در کوتاه مدت عمل به توصیه های این کانال به زیان شما تمام میشود

جوجه ها را آخر پایئز می شمارند ( معنی ریسک )، این کانال برای کسانی تولید محتوا می کند که فقط جوجه را در پایان پائیز می شمارند و به کثرت جوجه یا کثرت سود در بقیه ایام سال عنایتی ندارند

آنهائی که به سود های بالا در کوتاه مدت فکر می کنند جز جامعه هدف در این کانال نیستند ، این کانال تاسیس نشده تا نشان دهد در کوتاه مدت چگونه می توان ثروتمند شد این کانال تاسیس شده تا نشان دهد ثروتمندان چگونه ثروت خود را از دست می دهند

سرمایه گذاری های پیشنهادی ستاد ارجمند محمدحسن ادیب برای کارمندان در سال 1396

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

هیچچیز به اندازه ارز در سه سال آینده گران نخواهد شد

اما در بین ارز ها هیچ ارزی به اندازه فرانک سوئیس گران نخواهد شد ، ارزش فرانک سوئیس طی چهل سال گذشته در مقابل دلار دو برابر شده است و این روند همچنان تا سه سال آینده ادامه خواهد داشت.

فرانک همچون چهل سال گذشته همواره حرکت سینوسی دارد اما روند آن صعودی است ، به زبان ساده قیمت بالا و پائین می رود اما نهایتا حرکت صعودی است وقتی فرانک ارزان میشود جدی نگیرید

خرید فرانک سوئیس طی سه سال آینده بهتر از سپرده گذاری در بانک است

اما کارمندان آنچه را که نباید انجام دهند مهم تر از آن چیز هائی است که باید انجام دهند؛

? کارمند باید خود را تا حد امکان از دریافت وام که ظاهرا ٢٧ درصد است اما اگر واقعی محاسبه شود ٣۶ درصد است دور نگه دارد ، دریافت وام برای کارمند بدترین انتخاب است

? پرداخت اجاره برای کارمند دومین اشتباه است ، همه تلاش خود را انجام دهید تا هر چه را که دارید بفروشید و خانه را رهن کنید

? تبدیل شدن عمده حقوق به قسط وام و اجاره ، طراحی غلط در مدیریت هزینه است

? باید مرتب یادتان باشد که دریافت وام جزئی از راه حل نیست بلکه جزئی از مشکل است

باید مرتب یادتان باشد که در چاره کار، به وام اشاره نکنید.

در دریافت وام چه نکاتی را رعایت کنیم ؟

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

در نوشته های قبل گفته شد همیشه بر اساس ١٠ فاکتور تصمیم بگیرید

همیشه بر دو فاکتور از ده فاکتور تمرکز کنید ( به ١٠ فاکتور وزن بدهید و دو فاکتور مهم تر را استخراج کنید و بر دو فاکتور مهم تر تمرکز کنید )

همیشه بر اساس ١٠ فاکتور ارزیابی کنید که آیا باید وام بگیرید ( وام دریافت درآمد آتی است )

اما بر دو فاکتور از ١٠ فاکتور تمرکز کنید ، دو فاکتور اصلی در دریافت وام :

۱️⃣هر گز وام را ندهید بابت بدهی

۲️⃣سود وام را در خرید در بیاورید ( سودی که به بانک میدهید از محل خرید در بیاورید )

نظرات اقتصادی استاد ارجمند دکتر محمدحسین ادیب در مورد چشم انداز اقتصاد ایران در سال 1398

 

دانلود کتابهای ثروت و موفقیت

افزایش رکود بازار مسکن در سال آینده
ادیب می‌گوید: حقوق کارکنان دولتی در سال قبل ۱۰ درصد اضافه شد، اما مسکن در تهران ۸۵ درصد رشد داشت. یعنی به میزانی که مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط افزایش پیداکرد، قدرت خرید آن‌ها افزایش نیافت و این موضوع «حباب ارزش دارایی» را ایجاد کرد.

وقتی که قدرت خرید این قشر ضعیف متناسب با قیمت نباشد، معاملات مسکن کاهش میابد. الان آمار نشان می‌دهد که با کاهش معاملات روبه‌رو هستیم. کاهش معاملات همچنان تداوم خواهد داشت و راکدتر هم می‌شود.

کاهش ارزش دلار
عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان می‌گوید: حباب ارزش دارایی دیر یا زود در ایران می‌ترکد. مسکن نباید بیش از ۳۰ درصد از سبد دارایی شما را تشکیل دهد. وقتی حباب دارایی بترکد، مسکن‌های بزرگ، بیشترین آسیب را می‌بیند.

دیر یا زود دولت ناچار است یارانه انرژی را هم حذف کند. بزرگ‌ترین قربانی این کار مسکن‌های لوکس هستند.

پایان بازی گلدکوئیستی بانک‌ها
دکتر ادیب بانک‌داری در ایران را «بازی گلدکوئیستی» می‌نامد و می‌گوید در این نظام، سود سپرده‌گذار از محل زیان دیگری پرداخت می‌شود، اما دیر یا زود بازی معکوس می‌شود و زیان شما، محل تامین سود دیگری می‌شود. پس با شکستن حباب اعتبار هم روبه‌رو می‌شویم.

سال‌هاست که بانک‌ها باید به سپرده‌گذار ۷ درصد سود می‌دادند اما تا ۲۳ درصد سود دادند. در دنیا، به سپرده یک درصد سود می‌دهند. این‌طور نیست که آن‌ها بانک‌داری بلد نباشند و ما بلد باشیم.

آمار بانک مرکزی می‌گوید ۶۰ درصد از سپرده‌ها نیست؛ نه که نباشد. سودی بوده که وجود نداشته و قول آن‌را به سپرده‌گذار داده‌اند. دیر یا زود این بازی تمام است. پس حباب دارایی و حباب اعتبار دیر یا زود می‌ترکد.

در ۱۰ سال گذشته هیچ چیز به اندازه سپرده‌گذاری در بانک‌ها زیان‌آور نبوده است. در اسفند سپرده‌ها ۱۰۱ میلیارد دلار بوده و امسال ۹۰ میلیارد دلار. یعنی این سودی که بانک‌ها می‌گویند داده‌اند با افزایش نرخ ارز پس گرفته‌اند.

دیر یا زود در ایران سود سپرده مثل همه دنیا یک درصد می شود درحالی که هنوز یک عده بر اساس سود سپرده زندگی می‌کنند.

این اقتصاددان می‌گوید: در شرایط پیش‌رو، سبد دارایی هر فرد باید به‌گونه‌ای باشد که ۷۰ درصد آن نقدشوندگی بالا داشته باشد. درحالی که ۹۰ درصد دارایی مردم ما مسکن است که نقدشوندگی پایینی دارد.

برای سبد دارایی خود فقط به بازدهی کوتاه‌مدت فکر نکنید و به نقدشوندگی هم توجه داشته باشید. نقدشنودگی که داشته باشید از فرصت‌های آتی بهتر می‌توانید استفاده کنید.

سود سپرده بانکی، عامل افزایش دلار
 ادیب درباره علت افزایش قیمت دلار گفت: اگر تورم در ایران از تورم در کشورهای دیگر بیشتر باشد، به ازای این اختلاف تورم، دلار در ایران افزایش پیدا می‌کند.

اگر رشد نقدینگی در یک کشور، بیشتر از رشد نقدینگی در کشورهای دیگر باشد، باعث افزایش تورم در آن کشور می‌شود. وقتی نقدینگی ما نسبت به دنیا زیاد شد، به همان اندازه تورم بیشتری خواهیم داشت و قیمت دلار هم افزایش خواهد یافت.

۹۷ درصد نقدینگی، سپرده بانکی است و علت افزایش سپرده بانکی، افزایش سود است. منشا گرانی دلار سودی است که به سپرده‌های بانکی دادند.

بانک‌داری ۵۰۰ قطعه عملیات است. کسانی که سود سپرده می‌دهند یک قطعه آن را بلدند.

سال ۲۰۰۸ بانک‌های آمریکایی ورشکست شدند. آن‌ها دلایل ورشستگی‌شان را استخراج کردند و قانون بازل ۳ را نوشتند. آن‌ها پی بردند که بانک‌هایی ورشکست شده‌اند که سپرده‌گیری آن‌ها بیش از ۶ برابر سرمایه آن‌ها بوده است. امروز این قانون به صورت یک استاندارد بین‌المللی درآمده است. اگر صورت‌های مالی ما با بازل ۳ تنظیم نشده باشد، بانک‌های خارجی با ما کار نمی‌کنند.

اما الان میزان جذب سپرده در بانک‌های ایرانی ۱۲ برابر سپرده است. لذا آقای طیب‌نیا وزیر سابق اقتصاد گفت: افزایش دارایی بانک‌ها از نان شب واجب تر بود.

موسسات نتوانستند پول مردم را بدهند، چون چندین برابر استاندارد سرمایه از مردم پول گرفته بودند.

دلار بخریم یا نه
ادیب در پاسخ به این پرسش که آیا خریدن دلار توجیه اقتصادی دارد یا خیر؟ گفت: اگر می‌خواهید معامله کنید، برای معامله خود حد ضرر تعریف کنید و این حد در وضعیت موجود می‌تواند ۱۰ درصد باشد. می‌خواهید دلار بخرید؟ بخرید؛ اما حد ضرر داشته باشد و با بیشتر از ۳۰ درصد دارایی خود وارد امور ریسکی نشوید.

اگر وارد معاملات ریسک‌پذیر می‌شوید، در حوزه‌هایی وارد شوید که بتوانید حد ضرر را اعمال کنید. در بورس سهامی را بخرید که هر روز معامله می‌شود. سهام شرکت‌های کوچک هر روز معامله نمی‌شود.

در بازاری مانند بازار ارز و سهام، ریسک‌ها و زیان‌هایی که به دارایی ما وارد می‌شود ۱۰ برابر آن چیزی است که تصور می‌کنیم.

آدم موفق کسی است که بر اساس ریسک تصمیم بگیرد و آینده یعنی همان ریسک‌هایی که به‌زودی فرا می‌رسد.

البته دیر یا زود دوباره اقتصاد آمریکا هم دچار فروپاشی می‌شود و دلار دوباره ۴۰ درصد کاهش قیمت پیدا می‌کند. کسانی که دلار دارند ۴۰ درصد دارایی آن‌ها نخواهد بود.

استاد اقصاد دانشگاه اصفهان معتقد است بازار ایران در سال آینده رقابتی‌تر می‌شود و در این بازار رقابت کسانی موفقند که بتوانند تولید بیشتر و ارزان‌تر داشته باشند. کسب‌هایی که نقدینگی بالایی دارند، می‌توانند ارزان‌تر بخرند.

آینده قیمت مسکن بر اساس سایت استاد ارجمند محمدحسین ادیب

مطالب ذیل پروتکل سایت در خصوص نحوه برخورد با حباب های قیمتی است

پروتکل :
بخش هائی از اقتصاد حبابی است ، حباب به این معناست که قیمت آن کالا یا خدمات آنقدر افزایش می یابد تا از دسترس گروههائی که به آن احتیاج دارند خارج میشود

بعضاً قیمت یک کالا و خدمات حبابی است اما روند افزایش قیمت حباب نیز ادامه دارد ( هشدار به تیم تحقیقاتی در خصوص شناسائی این قبیل کالا و خدمات )

دیر یا زود حباب می ترکد ، تحلیل های سایت نباید مخاطب را تشویق به خریدن حباب کند با وجودی که روند افزایش قیمت حباب ادامه دارد

در این مورد ، آمار علیه ماست ، مردم می بینند روند افزایش قیمت کالا یا خدمات حبابی ادامه دارد و تحلیل های سایت هشدار دهنده است ، در این خصوص تحلیل های کلان بحران مشروعیت پیدا می کنند اما سایت از آن ابائی ندارد

تحلیل عده ای این است که می دانیم قیمت حبابی است اما به سودگیری از حباب ادامه می دهیم و بعد به موقع کنار می کشیم

در غرب بر اساس آمار فقط کمتر از یک درصد از کسانی که معتقد بودند از حباب استفاده می کنند و بعد به موقع کنار می کشند موفق به کنار کشیدن به موقع شده اند

در ایران ، نمونه عینی موسسات مالی است که دچار بحران شدند ، احتمالا عموم سپرده گذاران این گونه موسسات می دانستند این موسسات قادر به پرداخت این سودها نیستند منتهی می خواستند تا آخرین لحظه استفاده کنند و بعد به موقع کنار بکشند ، اما نتوانستند

در خصوص بقیه کالا و خدمات حبابی نیز در آینده همین گونه خواهد بود ، ٩٩ درصد نمی توانند لحظه به موقع کنار کشیدن را درست تشخیص دهند

وقتی قیمت یک کالا حبابی شد یعنی از دسترس گروههائی که به آن احتیاج دارند خارج شد ، معاملات آن ، کاهش می یابد و در آن بخش رکود می شود ، رکود یعنی تقاضا کمتر از عرضه میشود ، یعنی بخش با مازاد عرضه مواجه میشود

وقتی یک کالا یا خدمات وارد فاز رکود شد ابتدا معاملات کاهش می یابد و در گام دوم قیمت سقوط می کند اما سقوط قیمتی با تاخیر خواهد بود

آیا ممکن است با وجود کاهش معاملات ، روند افزایش قیمت کالای حبابی ادامه داشته باشد ؟ آیا در مورد مسکن این اتفاق افتاد ؟

در ایران ٢٧/٨ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و سال قبل فقط ۶۵٢ هزار واحد مسکونی به فروش رفته ، یعنی رکود کامل در بخش مسکن

در سالهای ٩٢، ٩١، ٩٠، ٨٩ بطور متوسط ماهانه ١١۴ هزار واحد مسکونی در ایران به فروش می رسید و این آمار در سال ٩۶ به حدود ۵۵ هزار در ماه کاهش یافت اما قیمت مسکن گران شد

افزایش قیمت در اوج رکود

در طول سال ٩۶ بطور متوسط ۵۵ هزار واحد مسکونی در کل کشور به فروش رسید اما در دی ماه ٩۶ تعداد معاملات مسکن در کل کشور ١٠۶ هزار واحد بود افزایش معاملات به افزایش قیمت منجر شد اما افزایش معاملات ادامه نیافت و در بهمن به ۶۴ هزار و در اسفند به ۴٧ هزار واحد کاهش یافت اما قیمت کاهش نیافت

علت افزایش قیمت مسکن در آذر و دی ماه ٩۶ ، ورود پول سرگردان سپرده گذار به بخش مسکن بود اما در بهمن و اسفند ، افزایش نرخ ارز و افزایش سود سپرده ، جذابیت بخش مسکن را کمرنگ کرد

سایت بر اساس پروتکل ، در فضای روانی ایجاد شده در آذر و دی ماه در بخش مسکن در خصوص ورود مسکن به فاز رونق ، نقش هشدار دهنده ایفا کرد و به تشکیک و تردید در آن پرداخت و واقعیت های میدانی نشان داد که عملکرد سایت صحیح بوده است

هشدار به خوانندگان سایت : 
کسانی که وارد بخش های حبابی شده به این قصد که به موقع از آن خارج شوند این سایت آنها را تغذیه و کمک نخواهد کرد و بر اساس تحلیل های این سایت نه بخرند و نه بفروشند چون حتما ضرر می کنند این گونه افراد اگر به تشخص خود عمل کنند موفق تر خواهند بود

آنهائی که راحت بدست می آورند راحت نیز از دست می دهند سایت خود را شریک این بازی نخواهد کرد

سایت بر این باور است که بخشی از قیمتها حبابی است و حباب ها می ترکد و فقط کسانی را تغذیه فکری می کند که هدف شان این است که با ترکیدن حباب ، عمده دارائی خود را از دست ندهند ‌

آنهائی که می خواهند از حباب های موجود سود گیری کنند این سایت باعث زیان آنها میشود ، هزاران سایت ، روزنامه و سایت خبری وجود دارد که راهکار سود گیری از حباب های موجود را نشان می دهد این افراد به این سایت ها مراجعه کنند

مخاطب هدف در این سایت کسانی هستند که می دانند در ٩٩ درصد موارد ، نمی توانند از بازی حباب به موقع کنار بکشند ، ریسک های اقتصادی برای این گروه تئوریزه می شود ، سایت برای این گروه محتوا تولید می کند

در این سایت ، مخاطب به دقت انتخاب شده است ، خوانندگان نیز باید به دقت سایت و رسانه مورد علاقه خود را انتخاب کنند

در واکنش به قیمت ارز ، مسکن افزایش می یابد استاد گرانقدر محمدحسین ادیب فرمایند:

 

کتابهایی که  می تواند تو را به موفقیت و ثروت می رساند.

?قیمت دلار در این لحظه ( خرداد ماه 97 ) ۶۵ درصد نسبت به خرداد سال قبل افزایش داشته است

?صد و سه دلار در لحظه کنونی معادل ٩۴ دلار سال قبل ، در بازار جهانی قدرت خرید دارد لذا دلار نیز در این ساعت ١٠ درصد قدرت خرید خود را از دست داده است

?مجموعا ارز نسبت به سال قبل با لحاظ کاهش ده درصدی ارزش دلار در بازار جهانی ٧۵ درصد در ایران گران شده است ( در ساعت تهیه تحلیل )

?سال گذشته در این نقطه ، مسکن در ایران ۴٠ درصد حباب داشت یعنی مسکن دچار گران نمایی شده بود و مسکن باید به دلار کاهش قیمت می یافت

?اما اکنون به قیمت های ثابت سال قبل و به دلار ۶۵ درصد و به فرانک سوئیس ٧۵ درصد ، مسکن ارزان شده است

?مسکن حباب داشت ولی نه ٧۵ درصد

?بر بنیاد داده های فوق ، مسکن در کشور افزایش قیمت می یابد

?در کشور منهای تهران فقط در ۵ درصد کشور سال گذشته ، مسکن افزایش یافت لذا افزایش قیمت مسکن در کشور کاملا طبیعی و منطقی است

?در حالیکه مسکن در تهران سال قبل ٢٩ درصد افزایش یافت اما در مناطقی مثل اصفهان ، مسکن افزایش نیافت لذا افزایش قیمت مسکن در مناطقی مثل اصفهان توجیه اقتصادی دارد

?در ایران در مناطقی ٣ میلیون کمبود مسکن است ، در ایران ٢٧/٧ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و فقط در ١١ درصد مناطق، کمبود مسکن وجود دارد

?کمبود نوعا به سبب ضوابط شهرداری در خصوص تامین پارکینگ است

?کمبود نوعا در خصوص آپارتمان کوچک متراژ است

?کمبود در مناطقی است که شغل هست

?مسکن فقط در مناطقی افزایش نمی یابد که شغل هست ، در مناطقی از تهران که ٢٠ تا ٣٠ دقیقه با مترو تا کانون اشتغال فاصله زمانی باشد هم ، مسکن افزایش می یابد

?در یک سری از مناطق ٢/۵ میلیون مازاد مسکن وجود دارد در این مناطق قیمت مسکن کاهش می یابد

?فقط در مناطقی که کمبود مسکن بود، سال قبل مسکن حدودا ٣٠ درصد افزایش یافت در این مناطق ظرفیت ١٠ تا ٢٠ درصد افزایش دیگر در مسکن وجود دارد

?این دسته از واحد های مسکونی فقط ١١ درصد از واحد های مسکونی کشور را شامل میشود این نکته فراموش نشو