دکتر محمود حقیقت طلب می نویسد:
تمامی موارد زیر ماحصل دهها جلسه مشاوره ، مطالعه قراردادهای مشارکتی ، حضور در جلسات مشاوره ویا طرح مشکلاتی هست که موکلین ، سرمایه گذاران ، آژانس های املاک ، مالکین املاک مشارکتی سال ۱۳۹۴می باشد . در اینجا تنها به یادآوری این اشتباهات می پردازم ولی در دوره املاک ومستغلات یک به یک این اشتباهات تشریح و راهکارهای مقابله و زمینه های بروز آن تشریح خواهد شد ؛ امید که با مطالعه دقیق وتوجه به این نکته ها و اشتباهات برای شما خوانندگان ارجمند مفید فایده افتد :
این مطلب تقدیم می شود به روان پاک شهید میهن در جنگ تحمیلی و نابرابر " شهید محمود حقیقت طلب"
۱. برخی از شخصیت های حریص ، طمعکار وغیرمتعهد قبل از انعقاد قرارداد مشارکت ، یک یا چند واحد از آپارتمان های احداث نشده ، هنوزپروانه ساخت را دریافت نکرده وقرارداد مشارکت درساخت را هم امضاء نکرده ، به افراد ناآگاه ویا رباخوار درقبال دریافت منابع مالی ، پیش فروش می کنند .
۲. بعضی از افراد کل منافع قرارداد مشارکت در ساخت ، بلافاصله بدون انجام هیچ یک از تعهدات مندرج در قرارداد از همان ابتدای انعقاد قرارداد ، به محض امضای قرارداد با همکاری برخی از بنگاه های معاملات املاک چراغ خاموش وغیر قانونی، به سازنده دیگری درقبال دریافت سود چشمگیری واگذار می شود .
۳. اقدام برخی از شرکای سازنده غیر متعهد به پیش فروش ارزان از ساختمانی که هنوز احداث نشده و یا در مرحله اولیه عملیات ساختمانی قرار دارد مثل اخذ پروانه یا اجرای خاک برداری
۴. اقدام برخی از شرکای سازنده در قالب قراردادهای مشارکتی ، تعمداً اخذ پایانکار ، صورتجلسه تفکیکی ، تقسیم نامه وسند تک برگی آپارتمان ها ومغازه های احداثی را با تأخیر زیاد انجام می دهند ویا بعضاً کلاً موضوع را به فراموشی می سپارند .
۵ . تجربه وتحقیق ما نشان داده که برخی از مالکین طمعکار وزیاده خواه به برخی از آژانس های مسکن دروغگو وفریبکار بهتر اعتماد می کنند!
۶. برخی از سرمایه گذاران غیر اخلاقی با زیر میزی دادن به برخی از مالکین خائن ، طمعکار، خائن ، سعی در فریفتن ، تبانی وهم سوئی با خود دارند .
۷. بی کیفیت اجرا کردن ساختمان توسط برخی از شرکای سازنده در قراردادهای مشارکت درساخت بدلیل پذیرش پیشنهاد پرداخت بلاعوض بالا ویا پذیرش شرایط غیر معقول برخی از مالکین طمعکار
۸. مالکینی که قصد انجام مشارکت در ساخت را دارند اگر وقت کافی برای شناخت شخصیت های واقعی سازندگان به نام و خوش نام و یا بدنام و غیر متعهد صرف ننمایند حتماً متحمل ریسک بالایی خواهند شد .
۹ . اگر چه میزان املاک شمالی وجنوب نسبت به یکدیگر متفاوت است ولی برخی از مالکین در این خصوص بدلیل عدم اشراف قیمت املاک توسط شریک سازنده ، میزان بلاعوض را بالا اعلام می کنند .
۱۰ . مالکین ملک مشارکتی توجه داشته باشند که میزان بلاعوض املاک دو کله ( شمالی – جنوبی یا شرقی – غربی) ، املاک دونبش (شمال غربی ، شما شرقی ، جنوب غربی ، جنوب شرقی ) ، املاک سه نبش واملاک چهار نبش بیشتر از دیگر املاک می باشد .
۱۱ . توجه داشته باشید که برخی از سازندگان با تجربه عوارض وپذیره تجاری و اداری شهرداری را از همان ابتداء اخذ پروانه به شهرداری محل نمی پردازند، بلکه این پرداخت را منوط به اتمام و انتهای عملیات ساختمانی می نمایند که گاها موجب خسارت به مالکین می شود
۱۲. برخی از شرکای سازنده ویا مالکین هزینه تغییر کاربری ،پروانه ساخت و... را بصورت اقساط درقالب چک به شهرداری می پردازند که اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت درخصوص منع این عمل ، تدبیری اندیشیده نشود ممکن است مشکلاتی را برای مالکین ایجاد نماید
۱۳ . برخی دیگر از سازندگان و سرمایه گذارانی که تازه وارد حوزه ساخت وساز می شوند وبقولی عشق ساخت وساز را دارند ، ممکن است نمونه سازه دوستان ، اقوام ، کارفرما و... را بعنوان سازه خود به مالکین معرفی نمایند
۱۴ . متأسفانه برخی از آژانس های املاک ، با شریک سازنده در قبال دریافت مبالغ هنگفتی در ارایه نمونه سازه به مالکین املاک مشارکتی همدستی می کنند سازه های دیگران را بعنوان نمونه سازه شریک سازنده معرفی می کنند
۱۵ . برخی از آژانس های مسکن در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت مالکین متعدد یا شرکای سازنده متعدد را ضامن یکدیگر قرار نمی دهند
۱۶. برخی از مالکین ، اسم چند نفر را در قرارداد درج می کنند !
۱۷ . برخی از آژانس های املاک در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت ، مالکینی که یک یا چند واحد ( اعم از آپارتمان ومغازه دارند ) را می فروشند و این معاملهبه تعهدات و شروط مشارکت پیوند می زنند .
۱۸. برخی از شرکای سازنده که حرفه ای نیستند به محض برخورد با مشکلات ساخت وساز و وضعیت بازار وقوانین جدید ، از انجام پروژه امتناع می ورزند و برای انجام تعهدات خود فرار می کنند .
۱۹. برخی از شرکای سازنده درجلسه مذاکره بنابر نیات واهداف خود ، همه شروط مالکین را مو به مو می پذیرند
۲۰. برای فرار از پرداخت خسارات ، برخی از واحدهای مختص به خود را به افراد شرور می فروشند .
۲۱. برخی از مالکین برای اینکه مانع پیش فروش شرکای سازنده شوند حق پیش فروش واحدهای متعلق بخود را سلب می کنند
۲۲. برخی از مالکین یا شرکای سازنده ، مدیران و کارکنان آژانس های املاک را بدون تعیین حق داوری و شیوه تأدیه آن بعنوان ، داور مرضی الطرفین یا یکی از داوران انتخاب می کنند
۲۳. تجربه ثابت کرده هر چه مالکین بیشتر ناز می کنند شریک سازنده بیشتر مشتاق انعقاد قراردادمشارکت در ساخت با آنان می شود
۲۴. زیاده خواهی مالکین در تعریف میزان بلاعوض ، قرض الحسنه وقدرالسهم بسیار زیاده خواه هستند وبرای رسیدن به این هدف از روش ها وشیوه های متعددی با بهانه ها وترفندهای غیراخلاقی متوسل می شوند
۲۵. راجع به اعتبار ، شخصیت واصالت مالکین و شریک سازنده تحقیق لازم انجام نمی شود وبه اظهارات وتعریف های مشاورین املاک بسنده می شود !
۲۶. عدم اخذ دستور نقشه توسط بسیاری از مالکین قبل از انعقاد قرارداد مشارکت برای پنهان ساختن برخی از مشکلات وایرادات ملک خود
۲۷. بسیاری از مالکین مجتمع ها سعی دارند مشکلات بین خود را درخصوص اختلافات موجود در خصوص کسرپارکینگ ، انباری ، مشاعات ، حیاط و... با پول وتجربه شریک سازنده رفع ورجوع کنند
۲۸. بی توجهی به مالکین واحدهای زیر زمین ، واحدهای همکف ،مالکین کوچکترین واحد موجود در ساختمان ، مالکین واحدهایی که بصورت خلاف ( پس از اخذ پایانکار) احداث شده ، صاحبان تک مغازه های موجود در ساختمان و ...
۲۹. درگیر شدن با اختلافات همسایگان ناهموار یک مجتمع برای انجام مشارکت در ساخت
۳۰. مالکین حرفه ای وبا تجربه با توجه به فصول سال ملک خود را قبل از انعقاد قرارداد مشارکت درساخت حداقل به مرحله فیش می رسانند
۳۱. اگر چه بسیاری از سرمایه گذاران و شرکای سازنده از املاک دارای پروانه ساخت بیشتر استقبال می کنند ولی به این موضوع عموما بی توجه هستند
۳۲. وقتی مالکین وشرکای سازنده از داوری وحکمیت در ضمن قرارداد مشارکت درساخت بصورت ناشیانه استفاده می کنند فرآیند دادرسی خیلی طولانی تر وفرسایشی تر می شو
۳۳. در اختلافات مشارکت درساخت تا وقتی مطمئن نشده اید که شریک سازنده ملک تان واحدهایی را به کسی پیش فروش نکرده ، از طرح دعوی در محاکم قضایی اجتناب نمایید
۳۴. طرح دعوی در شورای حل اختلاف وسایر مراجع حقوقی وکیفری پس از تخریب ملک در قالب قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالکین علیه شریک سازنده توسط مالک
۳۵. امضاء زدن پای قراردادهای مشارکت در ساخت در آژانس های مسکن توسط مدیرقرارداد ویا مشاور ویا سایر افرادی که از لحاظ قانون نظام صنفی هیچ سمتی ندارند ،
۳۶. مالکین بی تجربه ، به شریک سازنده اجازه می دهند قبل از اخذ پروانه ساختمان از شهرداری منطقه ، اقدام به تخریب ملک نماید !
۳۷. برای وصول جرائم و تأخیرات احتمالی طرفین قرارداد مشارکت ، راهکارها و ابزارهای مطمئنی برای وصول آن در ضمن قرارداد مشارکت تعریف نمی شود
۳۸. برخی از شرکای سازنده کم پول ، ضمن خلاف کردن در جای جای ساختمان اعم از میزان پیش آمدگی ، پاسیو ، راه پله ها ، پیلوت ، زیر زمین هاو طبقه همکف و... به جای انجام امور اداری مبنی بر پرداخت هزینه های خلاف به شهرداری ، پس از فروش واحدهای متعلق بخود متواری می شوند
۳۹ . کاهش میزان بلاعوض توافقی پس از اخذ پروانه ساختمان و یا در مرحله شروع ساخت وساز با تعطیلی پروژه با قصد و هدف چانه زنی توسط شریک سازنده یا مالک
۴۰. عدم همکاری با مالکین ویا شرکای سازنده وعدم تمایل برخی از دفاتر مشاورین املاک برای اقاله قرارداد مشارکت در ساخت علیرغم عدم انجام تعهد توسط شریک سازنده یا مالک با وجود تعلل واطاله غیر متعارف زمان برای اخذ پروانه ساختمان
۴۱. معرفی آژانس مسکن واسطه بعنوان حکم و مراجع قضایی بعنوان داور درمتن قرارداد مشارکت وتوافق طرفین قرارداد (اعم از مالکین و شرکای سازنده ) در این موضوع
۴۲. درخواست تخلیه مغازه فعال و ملک دارای مستاجر به بهانه های مختلف از مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت قبل از اخذ پروانه ساختمان
۴۳. خلط انواع عقود مثا بیع ، مزارعه ، سلف ، تهاتر و... در متن قرارداد مشارکت در ساخت
۴۴. زیاده خواهی مالک با اخذ ومطالبه بلاعوض خارج از عرف محل از شریک سازنده و تضعیف انگیزه شریک سازنده
۴۵. امضاء قرارداد مشارکت درساخت در همان جلسه اول توسط مالک یا شریک سازنده بخاطر خستگی ، بی حوصلگی ، طمع ، فشارهای روحی و اخلاقی دلالان و...
۴۶. انعقاد قرارداد مشارکت در ساختی که سود اقتصادی مناسب ندارد محکوم به شکست و فسخ می باشد
۴۷. تنظیم قرارداد مشارکت فقط بخاطر رقابت و چشم وهم چشمی با آژانس رقیب و یا دیگر سرمایه گذاران به هر قیمت وشرایطی
۴۸. انعقاد قراردادمشارکت در ملکی که چندبار قبلا با اشخاص دیگر قرارداد مشارکت نوشته شده ولی هربار به بهانه ای توسط طرفین یا آژانس املاک واسطه فسخ یا اقاله شده
۴۹. تلاش برخی از مشاورین املاک برای برهم زدن قرارداد مشارکت دیگر همکاران با سوء استفاده از اختلافات ایجاد شده بین مالک وشریک سازنده پس از انعقاد قرارداد بخصوص قبل از اخذ پروانه برای ایجاد یک فرصت مالی جدید برای خود
۵۰. پنهان ساختن پیش فروش های شریک سازنده توسط برخی از مالکین و واسطه ها در قرارداد مشارکت قبلی که فسخ یا اقاله شده
