کتابهایی که می تواند تو را به موفقیت و ثروت می رساند.
اگر شما از آن دسته افرادی هستید که با وجود رکود در بازار املاک، تصمیم دارید در این بازار سرمایه گذاری کنید ممکن است با این سوال مواجه شده باشید که کدام یک برای سرمایه گذاری بهتر است؟ مسکن، زمین یا مغازه؟ کدامیک در آینده رشد بیشتری خواهد داشت؟
مسکن، زمین یا مغازه؟ کدام بهتر است؟
حقیقت این است که تصمیم‌های شما برای سرمایه‌گذاری، آینده‌ی مالی شما را خواهند ساخت. ممکن است شما زمینی را خریداری کنید که ۵ سال بعد قیمت آن چند برابر بشود یا قیمت آن هیچ تغییری نکند! یک سرمایه‌گذار خوب می‌داند پول خود را صرف خرید چه چیزی کند؛ در واقع برای خریدهای خود استراتژی دارد. دقیقا همین موضوع است که او را از دیگران متمایز میکند، “داشتن استراتژی“.
بلندمدت فکر کنید!
هنگام خرید باید همه جوانب را در نظر بگیرید. فراموش نکنید باید بر اساس منطق عمل کنید و در دام احساسات گرفتار نشوید. اجازه بدهید برای شما مثالی بزنم. اگر در تهران زندگی میکنید حتما اسم دریاچه چیتگر یا آبشار تهران به گوش شما رسیده است. خوب است بدانید که در چند سال گذشته ارزش ملک در این مناطق، رشد بسیار زیادی داشته است. اگر شما ده سال پیش و هنگام شروع پروژه ساخت دریاچه چیتگر، پتانسیل رشد این منطقه را پیش بینی می کردید، امروز یک میلیاردر بودید. پس اگر گزینه‌ای را در نظر دارید به این فکر کنید که در چند سال آینده وضعیت این منطقه چگونه خواهد بود؟
پیشنهاد ما به شما این است که اگر برای خرید و فروش در بازار املاک استراتژی ندارید، اصلا خرید نکنید! اما اگر می‌خواهید با برنامه و منطق در این بازار سرمایه گذاری کنید، ادامه مقاله را بخوانید تا توانایی پیشبینی خود را افزایش دهید.
مسکن یا زمین؟ رشد کدام بیشتر است؟
بررسی روند رشد قیمت زمین و مسکن در سالهای گذشته می‌تواند شاخص مناسبی برای مقایسه سوددهی آنها باشد. همانطور که در نمودار مشخص است، تغییرات نرخ رشد زمین (نمودار بنفش) و واحد مسکونی (نمودار سبز) مشابه هم است، اما در اغلب موارد قیمت زمین در قیاس با واحد مسکونی با شدت بیشتری تغییر میکند. برای مثال در سال ۱۳۸۶، قیمت زمین رشدی حدود ۱۲۰ درصد داشته، در حالی که قیمت واحد مسکونی حدود ۹۰ درصد رشد کرده است. نکتهی دیگر آن که به هنگام رکود، افت قیمت زمین بیشتر از واحد مسکونی است (مانند سال ۱۳۸۷). بنابراین می‌توان گفت سوددهی زمین بیشتر از واحد مسکونی بوده و سود بالاتر ریسک بیشتری به دنبال دارد.
سود بالاتر= ریسک بیشتر.
مسکن
موافقان چه میگویند؟
- برای مستاجرین گزینه بسیار خوبی است. آنها به جای پرداخت اجاره میتوانند اقساط وام مسکن را بپردازند و در نهایت صاحب خانه شوند.
- سرمایه گذاری در مسکن با وجود نوسان همیشه در ایران امن محسوب شده است.
مخالفان چه میگویند؟
- عمر مسکن بر خلاف زمین و مغازه هر سال بیشتر میشود و همانطور که میدانید هر چه عمر خانه بیشتر باشد قیمت آن کاهش می‌یابد.
- با توجه به رکود موجود در اقتصاد ایران، به نظر نمی آید سود مسکن راضی کننده باشد.
(حتما بخوانید: راهنمای خرید مسکن کلیک )
زمین
موافقان چه میگویند؟
- مناطقی هستند که پتانسیل بالایی برای پیشرفت دارند. خرید زمین در این مناطق مثل این است که شما تکه ای آهن بخرید و ده سال بعد که آن را از صندوق خود بیرون آوردید این تکه آهن به طلا تبدیل شده باشد!
- رشد قیمت زمین در سالهای گذشته خوب بوده بنابراین در سالهای آینده نیز خوب خواهد بود!
مخالفان چه میگویند؟
- میدانیم در اقتصاد کشورمان رکود وجود دارد که باعث میشود ساخت و ساز کمتر شود. در نتیجه تقاضا برای زمین کمتر میشود و قیمت زمین نیز کم میشود و یا حداقل ثابت می‌ماند!
- فرض کنید شما در همین هفته یا همین ماه به پول خود نیاز دارید. ممکن است ماه‌ها برای زمین شما مشتری پیدا نشود و یا خریداران زیر قیمت واقعی پیشنهاد خرید بدهند. فروش آپارتمان خیلی راحت تر از زمین است و زودتر میتوانید آن را به پول تبدیل کنید. به عبارتی نقدشوندگی زمین سخت تر از آپارتمان است.
مغازه
اگر تصمیم دارید مغازه بخرید لازم است به دو نکته توجه کنید. هر مغازه دارای سرقفلی و ملکیت است. صاحب امتیاز مغازه، سرقفلی آن و صاحب بنای ساختمانی ملکیت را در اختیار دارد. شما با خرید سرقفلی عملا اجازه فعالیت در مغازه را دارید ولی در صورتی که با صاحب ملکیت مغازه مشکل داشته باشید ممکن است هرروز دردسر جدیدی برایتان پیش بیاید. پس بهتر است اگر قصد خرید مغازه ای را دارید، هم ملکیت و هم سرقفلی آن را خریداری کنید.(اگر قصد مغازه زدن دارید و به این فکر میکنید که چه مغازه ای بزنید این مقاله را مطالعه کنید.)
موافقان چه میگویند؟
- مزیت مغازه نسبت به آپارتمان این است که با گذشت عمر مغازه نه تنها ارزانتر نمیشود بلکه به دلیل شناخته تر شدن محبوبیت بیشتری پیدا میکند.
- در ایران مردم از قدیم نسبت به تجارت و فروش حضوری علاقه داشتند و این موضوع بخشی از فرهنگ ماست و محبوبیت آن از بین نخواهد رفت.
مخالفان چه میگویند؟
- افزایش فروش اینترنتی و فروشگاه‌های اینترنتی تهدیدی جدی برای مغازه‌هاست! به نظر می‌رسد در آینده این تهدید جدی تر نیز بشود.
- اگر تعداد مراکز خرید و پاساژها را با ده سال پیش مقایسه کنید متوجه می‌شوید این مراکز روز به روز بیشتر می‌شوند. با افزایش این مراکز و فروشگاه‌هایی مثل شهروند و هایپراستار نقش مغازه‌های کوچک هرروز کمرنگتر میشود که این موضوع یعنی در آینده مغازه ها مثل امروز ارزش نخواهند داشت.
(پیشنهاد میکنم به منظور ایده گرفتن برای مغازه زدن این مقاله را بخوانید)
فرصت ها و تهدیدها را شناسایی کنید
در هر سرمایه گذاری شما باید عوامل محیطی را بررسی کنید. این عوامل محیطی برای سرمایه شما فرصت‌ها و تهدیدهایی را به وجود می‌آورند. برای مثال فرض کنید خانه‌ای را مد نظر دارید که ۱۸ سال پیش ساخته شده است. باید به این نکته توجه کنید که وام مسکن به خانه‌هایی با سن بیشتر از ۲۰ سال تعلق نمی‌گیرد. پس اگر ۳ سال دیگر بخواهید خانه‌ی خود را به فروش برسانید، خریدار خانه‌ی شما نمی‌تواند وام مسکن بگیرد. این یک نمونه تهدید است. حال آپارتمانی در غربی‌ترین نقطه‌ی تهران را در نظر بگیرید. خوب است بدانید یکی از بزرگترین مراکز خرید خاورمیانه به نام “ایران‌مال” در این منطقه در حال ساخت است. به نظر می‌رسد با اتمام این پروژه آپارتمان‌های آن محدوده جهش قیمتی داشته باشند. این می‌تواند نوعی فرصت باشد؛ از طرفی در صورت عدم موفقیت این پروژه ممکن است سودی در کار نباشد و فرصت به تهدید تبدیل شود.
استراتژی گام به گام خرید ملک
همانطور که گفتیم برای خرید باید استراتژی داشته باشید. سوال اینجاست که چگونه استراتژی تدوین کنیم؟ کافیست قبل از خرید مراحل زیر را اجرا کنید.
۱- دسته‌بندی گزینه های پیش رو: پس از جستجوی مواردی که امکان خرید دارند، بهترین گزینه‌ها را انتخاب کنید.
۲- نقاط قوت و ضعف هر گزینه را مشخص کنید.
۳- تعیین کنید هر کدام از گزینه‌ها چه فرصت‌ها و چه تهدیدهایی در آینده خواهند داشت.
۴- جدولی تشکیل دهید و برای قوت، ضعف، فرصت و تهدید هر گزینه نمره‌ای یادداشت کنید.
۵- گزینه‌ای که در مجموع بیشترین نمره قوت و فرصت و کمترین نمره ضعف و تهدید را دارد انتخاب کنید.
فراموش نکنید هنگام نمره دادن به گزینه‌ها نباید به سلیقه شخصی توجه کنید، سعی کنید واقع‌بینانه به شرایط نگاه کنید. برای مثال ممکن است شما از شکل ظاهری یک خانه خوشتان بیاید و این قضیه باعث شود ضعف‌های واقعی آن خانه را نبینید. گول حرف‌های مشاورین املاک را نخورید! به این نکته توجه کنید که برخی از حرف‌های مشاورین املاک درست است اما ممکن است آنها همه حقیقت را به شما نگویند. یکی از شگردهای مشاورین املاک این است که شما را تحت فشار روانی می‌گذارند تا بر تصمیم شما تاثیر بگذارند. شما باید فقط روی استراتژی خود تمرکز کنید و آن‌چه که واقعا درست است را انجام دهید.
