1- مناطق تازه تاسیس شهری در اطراف شهر تهران به طور معمول در مقاطعی مورد استقبال گسترده قرار می گیرند و دوره ای از رشد قیمت را سپری می کنند. این اتفاق ممکن است دلایل مختلفی داشته باشد اما به برخی نتایج نیز منجر می شود: اول این که «زمین» در این دست مناطق، معمولا محدودیتی محسوب نمی شود و بنابراین به راحتی می توان چنین مناطقی را گسترش داد. دوم این که وقتی قیمت املاک در آن منطقه رشد می کند، انگیزه ساخت و سازهای جدید به شدت افزایش می یابد چون با توجه به بافت این مناطق، ساخت و سازها با استانداردهای معمولی و کم هزینه انجام می شود و سود ساخت بالا خواهد بود.

به این ترتیب پس از مدتی با انبوه ساخت و ساز در آن منطقه روبرو می شویم که از تقاضا بسیار فراتر می رود و رکودی طولانی بر بازار مسکن آن جا حاکم می شود ... باید به این نکته اشاره کرد که مناطق متصل به شهر معمولا از این قاعده مستثنی هستند و اگر در طی سال ها جذب مناطق شهری شوند، به طور کلی از قواعد بازار مسکن شهر تبعیت می کنند و همچنین این که «زمین» در آن مناطق به تدریج کم یاب و حتی نایاب می شود. به نمونه ای چون محله جنت آباد در غرب تهران می توان اشاره کرد که شرایطی این چنینی از 20 سال پیش به این سو داشته است ...

2- در مناطق تازه تاسیس و شهرک های مسکونی اطراف پایتخت، اقشاری از جامعه ساکن می شوند که از طبقات عموما کمتر برخوردار جامعه هستند. قاعده این جاست که رشد قیمت املاک توسط این اقشار نمی تواند هضم شود چون درآمدهایی ثابت و پایین دارند. به این ترتیب به طور معمول رشد قیمت در یک مقطع زمانی خاص، می تواند دیگر ادامه نیابد و در عوض رکودی بلندمدت را به بازار مسکن آن منطقه تحمیل کند...

... دکتر مانی دوستی داشت که اواخر سال 86 و در پایان دوره رونق مسکن در آن مقطع، آپارتمانی در حاشیه کرج با قیمت 40 میلیون تومان خریده بود. چندی پیش وی به پول آن آپارتمان نیاز پیدا کرد اما هنوز با وجود امکانات نسبتا معقول آپارتمان، موفق به فروش آن با قیمت 50 میلیون تومان نشده است! ... در نظر بگیرید 5 سال از زمان سرمایه گذاری گذشته است! ... وقتی از آن دوست خواستم علت احتمالی عدم فروش آپارتمان را حدس بزند، گفت که مردم آن مناطق حتی با وام نیز قادر به تامین هزینه خرید مسکن نیستند و بدتر این که کمی آن سوتر، پروژه های مسکن مهر در حال اجرا است!

بنابراین توصیه ما این است که برای بهره مندی از منافع بلندمدت سرمایه گذاری در آپارتمان، بهتر است مناطق داخل شهر را انتخاب کنید و یا مطمئن شوید منطقه ای در خارج شهر وجود دارد که می تواند وضعیتی همچون مناطق جاافتاده شهری در آینده نه چندان دور پیدا کند ...

نظر شما چیست؟ ... آیا دیدگاه های دکتر در مورد بازار مسکن حاشیه شهر تهران صحیح است؟ ... شما آیا تجربه سرمایه گذاری در این مناطق را داشته اید و آیا از بازدهی آن رضایت دارید؟